案情介紹：

當事人薛某稱其母親王氏于2017年去世，遺留有位于深圳C大廈兩套房產(以下簡稱繼承房產)，該繼承房產尚未取得不動產權證，屬于限制流通的非商品房性質的不動產。薛某因年事已高，想在有生之年明確其對上述繼承房產的繼承權，以免年代久遠后難以考證，影響其行使合法的財產權益。

經查，被繼承人王氏去世后，薛某辦理了王氏名下外地遺產的繼承權公證，親屬關系清晰明確，對于本案涉及的繼承房產的遺產分配無爭議，其他繼承人均放棄繼承權。本案難點在于，上述繼承房產屬于非商品房性質，是否能辦理繼承權公證，進行遺產分配。

經過進一步了解，上述繼承房產所在的C大廈系當地D部門的行政劃撥用地，D于上個世紀八十年代向有關部門報建C大廈。因歷史原因，該大廈采取集資建房的形式籌建。根據檔案記載，D與某承建公司簽署集資建設的相關協議。其中上述繼承房產是由某投資公司出資、上述承建公司具體承建。自上述繼承房產建成直至2007年，一直由該投資公司實際占用上述繼承房產。2007年，該投資公司的總公司破產，總公司清算組將上述房產作為其公司資產進行拍賣處置，王氏依法拍得了上述房產，從此實際占有該繼承房產，并由王氏或申請人薛某持續收取租金收益直至今日。2008年，薛某向D部門申請調取上述房產的有關資料，擬申辦上述房產的不動產權證。但D部門因歷史原因尚未辦理C大廈的不動產權憑證，故無法協助薛某辦理上述繼承房產的不動產權證。此外，薛某于2008年以投資公司的名義向深圳市國土資源和房產管理局繳納了上述房產的稅費，并保留有繳費憑證。

綜上所述，上述繼承房產歷史沿革復雜，多次流轉，尚無法通過不動產權登記憑證確認其產權歸屬。因此是否可以確權為被繼承人薛某的遺產是本案的辦證焦點。

誠然，公證機構不能替代審判機構確認上述繼承房產的權屬。在短時間內無法取得上述房產不動產權證的情況下，是否可以在非訟領域為當事人提供相應的公證法律服務，滿足當事人為其持有房產的依據增信，及財富傳承的需求？

筆者認為，可以從繼承標的的性質、公證執業風險控制及辦證形式等方面考量進行公證法律服務方案設計，充分發揮公證預防糾紛、訴源治理的優勢，為當事人解決問題。

一、繼承標的

民法典第1122條規定：“遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產?！北景钢?，雖因缺少不動產權登記公示的要件，不能明確繼承房產上物權的歸屬。但是，如能調查核實被繼承人合法取得并實際占有支配上述繼承房產，那么，繼承標的可以是被繼承人基于支付拍賣款所獲得的債權，及實際占有使用上述繼承房產所獲得的財產權益，而非物權。在繼承標的的表述上，可以是基于拍賣成交確認書取得的財產權益，而不必直接表述為房產的不動產權?？陀^表述繼承標的，可減少因物權登記公示要件缺失可能造成的確權風險。

二、辦證風險防范

如前所述，本案中繼承房產幾經流轉，在缺少過戶登記的情況下，最大的執業風險點在于繼承房產是否存在其他未披露的流轉關系，是否已由王氏進行了再次轉讓，是否隱瞞其他權利人，換言之，需要查明被繼承人王氏是否仍然實際占有、使用上述繼承房產，為此，筆者做了如下調查。

首先，為查明實際占有的事實，公證員根據申請人薛某提交的房產檔案資料，向不動產登記部門進行了核查，并向繼承房產所在C大廈的報建D部門發函查詢，確認D部門是否對王氏實際占有上述繼承房產而獲得的財產權益持有異議。

因D部門作為劃撥土地的使用主體，可就該土地及附著建筑申請C大廈的整體不動產權證。 排除D部門對上述繼承房產主張所有權，可極大降低發生房產確權糾紛的可能性，也是確認王氏基于拍賣獲得財產權益的前提和基礎。

D部門向公證處回函，不對上述繼承房產主張任何財產權益。房產檔案中還發現一份協議，確認了承建公司可對C大廈進行市場銷售，從而明確了繼承房產的前任業主通過集資建房協議從承建公司處購得該房產的合法性。投資公司的總公司對繼承房產進行破產拍賣及王氏拍得該房產也隨之具備了合法前提。此外，公證員對熟悉該繼承房產變更沿革的D部門退休人員進行了調查，取得了調查筆錄，其描述與申請人薛某的陳述一致。

其次，申請人薛某盡可能詳實的向公證處提供自拍賣以來對上述繼承房產實際占有、使用和收益的證明材料。申請人提交了拍賣成交確認書、繳納稅費的憑證，租客繳納租金的銀行流水，繳納水電煤氣費用的繳費憑證。經查，王氏去世后，上述繼承房產的租金均通過管理人直接匯入了申請人薛某的銀行賬戶，且持續至今。

再次，公證員現場勘驗了上述繼承房產的現狀，并對房屋的外觀及使用現狀進行了拍攝存證，還對上述繼承房產的管理人進行了調查，取得了調查筆錄，確認申請人薛某仍然實際控制著上述繼承房產，并未再次轉讓他人。

最后，公證員擬對當年經辦上述繼承房產拍賣事宜的拍賣公司發函查詢，確認被繼承人王氏當年競拍成交的事實，從而對被繼承人王氏基于支付拍賣款獲得的債權，及應當獲得上述繼承房產產權的期待權予以明確。

經過上述核實過程，可以得出結論：王氏合法獲得上述繼承房產，該房產目前由申請人薛某實際占有并有收益。

三、公證形式

綜合調查過程中取得的證據材料，可以確認被繼承人王氏對于上述繼承房產實際占有、使用、收益的基本事實，從而避免了因缺乏不動產權登記引發確權爭議，或因事實認定不清而造成的公證書被撤銷的風險。

此外，由于上述繼承房產進行不動產登記存在客觀障礙，而申請人薛某的辦證目的，是在其有生之年，對被繼承人王氏有效取得上述繼承房產的事實予以固定，并確認薛某是上述繼承房產所涉權益的唯一繼承人，以厘清申請人薛某財富傳承的障礙，對于上述繼承房產進行不動產權登記并未作首要考慮。

鑒于此，公證員擬向申請人薛某以法律意見書的形式出具公證書，將調查過程中取得的證明材料、影像資料及工作記錄附卷，證詞詳述調查取證的過程，固定已查明的客觀事實和證人證言，并對于上述繼承房產的產權歸屬，以及繼承人之間就該項財產的分配方案給予法律意見。

以法律意見書的形式對非商品房性質不動產的產權歸屬給予專業法律意見，并注明本法律意見書并非遺產分配的依據，可以避免公證機構越俎代庖代替審判機構進行確權，避免由此導致公證書被撤銷的風險。

法律意見書以要素式公證書的形式，涵蓋了保全證據公證、證人證言公證、現場監督公證等各種公證類型，梳理整個案件的邏輯關系，并給予專業法律意見，以便在未來城市更新或法院訴訟過程中，向用文單位全面、客觀的呈現案件法律事實，作為強有力的證據使用。

四、延展思考

涉及到非商品房性質不動產的繼承案件，除審查繼承親屬關系之外，審查不動產權是否存在確權糾紛是最核心的環節。筆者認為，公證員在辦證時同樣可以依據自由心證原則，在審查資料的過程中，根據辦證經驗對證據的證明力進行研判，最終形成確信，而不是機械化的僵化運用法律，概然做出某一類型公證案件不能受理的結論。

本案繼承親屬關系清晰，上述繼承房產一直由繼承人薛某實際控制并獲益，遺產繼承權的公證確認并沒有直接造成薛某的利益徒增，由此判斷，繼承人之間對此繼承房產的歸屬不存在繼承權爭議，出現撤證投訴的風險較低。

再看，繼承房產有無其他確權糾紛的可能性。通過實地勘驗、審核實際收取租金的銀行流水和繳納年限、函詢房產名義所有權人的意見和拍賣行事實確認等等調查可得出結論，上述繼承房產由繼承人薛某持續占有，也可以得出權屬糾紛的可能性極低。

綜上，公證員可以在低執業風險的考量下，將法律意見形成的依據和法理分析載明，通過法律意見書的形式，滿足申請人增信、固證及財富傳承的辦證需求，切實為群眾解決問題，合乎一位法律人的專業素養和職業擔當。

但在審查受理非商品房性質的不動產繼承案件時，仍需謹慎對待，不能一概而論。

首先，如繼承人之間對于此類遺產歸屬存在爭議的，因謹慎受理，避免利益相對受損一方以遺產缺乏登記要素為由導致的訴累。

其次，應警惕以遺贈之名在非親屬之間變相轉讓。本案是母子之間的繼承，且取得了王氏其他子女的同意。因非商品房性質的不動產無法進行產權過戶登記，即便進行了私下交易，也無法載于證照。如繼承人與被繼承人沒有直系親屬關系，即便繼承人無異議，難以排除以遺贈之名行轉讓之實。根據民法典第146條，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。公證員難以分辨上述遺贈是否屬于民法典第146條同謀虛偽意思表示下的法律行為，因此可能導致因法律行為無效而承擔公證書被撤銷的風險。如繼承人之間協商一致均同意遺產由外人繼承有違常理，公證員更應審慎。

再次，應考察自非商品房性質房產報建至今的完整流轉過程，對于遺漏流轉環節重要依據的房產繼承應謹慎受理。誠如前述，缺乏轉移登記，極有可能出現一房多賣的情形。如申請人無法提供目前實際占有使用房產的證據材料，或其取得房產前的流轉依據確實，例如集資建房合同、裁判文書等重要憑證，將極可能出現確權糾紛。此外，如果申請人通過買賣合同取得上述房產的，由于突破了非商品房性質不動產不得流轉的限制，亦不能作為合法取得繼承標的的憑證，不能進入到繼承分配的公證程序。即便只是針對支付對價的債權的繼承，因買賣合同的真實性難以審查，也無法認定該債權的真實性，無法作為繼承標的。 

此外，公證員在受理案件的過程中，還可以進一步挖掘申請人的公證需求，例如對于非商品房性質不動產的實際現狀和使用情況進行保全證據的公證，對于符合一定條件的不動產進行家庭或者夫妻之間的析產協議公證。提供替代方案供申請人選擇，比簡單拒絕當事人的公證需求更為人性化。

五、綜合性一體化辦證服務思維

縱觀整個辦證過程，公證員打破傳統碎片化的辦證模式，而運用綜合性一體化的辦證思維，由點到面，從被動要求當事人提供證據到公證員主動開展橫向縱向的調查，可保障證據材料更具備客觀性和真實性，更完整的反映法律事實全貌。

筆者認為，綜合性一體化辦證思維已經成為公證法律服務的趨勢，在傳統制式化、模板化公證書的基礎上，要素化公證書更符合本案中個性化公證法律服務的需求。公證員應在合法依規的前提下，從申請人的需求出發，打破思想禁錮，公證法律服務不僅僅包括繼承公證中確權分配的傳統模式，還可以盡職調查、固定證據，依據自由心證原則，從客觀證據、辦證經驗、風險和公證形式等各個方面綜合考量后提供相應的公證法律服務。服務形式包括但不限于現場監督公證、證據保全公證、證人證言公證，還包括對整個辦證過程進行客觀描述并加入公證員思考，綜合形成法律意見書，為法律行為增信。

公證是公共法律服務共同體中不可分割的重要組成部分，其非訴性和預防性的特點，更契合建設有中國特色社會主義法治訴源治理的價值導向。公證應不囿于傳統辦證思維，貼近社會需求甚至創造需求，拓展服務類型，才能更具備市場化的延展性和適應能力。